A partir deste domingo (20) entra em vigor uma nova lei
assinada em abril deste ano pela presidente Dilma Rousseff na Lei Federal
12.607/12, que proíbe a venda ou o aluguel de vagas de garagem a não
moradores. A lei, proposta pelo senador Marcello Crivella (PRB), vale para
todos os condomínios do país.
A nova Lei Federal altera o Código Civil, que permitia a
comercialização das vagas se a convenção não determinasse o contrário. Agora,
as garagens só poderão ser alugadas ou alienadas se houver autorização expressa
dos condôminos. E, para isso, é necessário ter o aval de dois terços dos
moradores em assembleia.
Os prédios comerciais com garagens independentes dos
condôminos não serão afetados pela lei, assim como os edifícios-garagem. Apenas
prédios comerciais onde o contrato da sala, andar, loja, entre outros, incluir
a vaga é que a nova lei poderá ser aplicada.
O QUE DIZ A NOVA LEI
"Art. 1.331 - § 1º As partes suscetíveis de utilização
independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas,
com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns,
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas
livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não
poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo
autorização expressa na convenção de condomínio"
Lei nº 12.607, de 4 de abril de 2012
O objetivo principal da nova lei é oferecer mais segurança
aos prédios residenciais e comerciais, reduzindo a circulação de estranhos. Por
outro lado, quem tem nisso uma fonte de renda adicional, vê a nova lei como um
entrave ao direito de propriedade.
Até hoje, o Código Civil pedia apenas que o condômino
tratasse a questão com segurança, mas isso nem sempre podia ser garantido. O
que costuma acontecer é cada prédio estabelecer regras próprias para a questão,
discutindo o tema nas assembleias.
Adriana Nascimento, 37, já está se preparando para colocar o
tema em pauta na próxima reunião de condomínio. Moradora de um prédio na rua
Bela Cintra, em São Paulo, ela conta que abriga o carro de um vendedor que
trabalha na avenida Paulista e encontrou na garagem dela uma solução para os
preços altos dos estacionamentos tradicionais.
“Um amigo em comum nos apresentou. Como não tenho carro, não
vi problema. E o fato de ser conhecido de um amigo, também me deixou mais
tranquila”, diz ela, que aluga a vaga a um preço de R$ 250 por mês. Com o
esquema já funcionando há dois anos, ela diz nunca ter tido problema ou
reclamação do locatário por parte de outro condômino.
“A lei até pode falar em segurança, mas acho que a maioria
das pessoas deve sim tentar assegurar quem é aquela pessoa, ter boas
referências, mas proibir talvez não seja a melhor solução. Esse dinheiro
adicional ajuda muito no orçamento”, completa ela.
Estacionamentos caros
O negócio é bom não apenas para quem cede a vaga, mas também
para quem a aluga, especialmente nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro,
Brasília ou Curitiba. Essas são as cidades onde estacionar o carro custa
mais caro no Brasil, segundo o ranking
divulgado em janeiro deste ano pela Abrapark (Associação
Brasileira de Estacionamentos).
No Rio de Janeiro, a mensalidade do estacionamento pode
chegar a R$ 660, seguida de Brasília (R$ 500). São Paulo fica na terceira
posição, cobrando em média R$ 450, seguido por Florianópolis, que cobra R$ 315.
Para Marcelo Borges, diretor jurídico da Abadi (Associação
Brasileira das Administradoras de Imóveis), com sede no Rio, a nova lei vem
atender a uma demanda antiga: regularizar uma questão que nem todos os
condomínios, especialmente os com muitos apartamentos, conseguem resolver.
“Não temos estatísticas de quantas vagas de garagem de
condomínios residenciais e comerciais são alugadas ou vendidas a terceiros no
Brasil, mas é uma realidade. Antes dessa lei, se não houvesse moradores
interessados na vaga, a locação era aberta a terceiros. Mas nem todos os
prédios conseguiram se organizar na questão”, diz Borges.
Só será possível a venda e locação das garagens para
pessoas não residentes nos prédios em dois casos: quando a escritura original
do apartamento for separada da unidade da garagem ou quando 2/3 dos
condôminos, em convenção, permitirem o negócio
|
Segundo ele, no Rio de Janeiro já ocorreram muitos casos
envolvendo denúncias com locatários. Um dos mais recentes aconteceu em Ipanema,
quando houve um furto na garagem de um prédio e as câmeras mostraram que o
culpado era um locatário que não morava no prédio.
Embora na visão de Borges a lei seja clara no que diz
respeito à proibição de aluguel ou venda, um ponto ainda gera dúvidas: se a lei
será aplicada apenas aos contratos feitos a partir de agora ou se terá efeito
retroativo. Em um evento realizado na sede da Abadi, no último dia 10, para
discutir a nova lei, esse foi o ponto mais polêmico.
“A grande questão hoje sobre esse assunto é saber se essa é
uma lei de ordem pública. Tivemos entendimentos diversos durante o debate. E
como nesse ponto a lei não é totalmente clara, vamos depender da
jurisprudência”, diz Borges.
Com isso, os condomínios ou moradores que não concordarem
com o aluguel ou venda da vaga a terceiros podem questionar os contratos e
pedir a votação do caso em assembleia. Caso o dono da vaga não obtiver os 2/3
de votos, o contrato pode ser cancelado. “Nesse caso, se quiser, a pessoa
[a que alugou ou vendeu] pode reclamar seu direito na justiça por ter fechado o
negócio antes da lei, o que pode gerar uma avalanche de ações judiciais”.
Sendo assim, a dica é tentar resolver a questão no próprio
condomínio com os demais moradores. "Do contrário, a pessoa vai depender
do entendimento de cada juiz sobre o tema", completa Borges.
Nenhum comentário:
Postar um comentário